Habe alte Schabracke, wer hilft mir dabei?
Überraschungen bei der Kostenplanung ausschließen
Merksätzevor Kauf und Baubeginn
Guter Rat soll nicht teuer sein.
Merksätze zur Wahl des Fachmanns

Habe alte Schabracke, wer hilft mir dabei?

"Schnäppchen" oder unberechenbares Abenteuer ?

"Wenn ich daran denke, wie günstig ich mein Haus damals kaufte, muß ich auch dazu sagen, es war in einem wirklich erbärmlichen Zustand. Aber das war ja der kaufentscheidende Grund, es war außerordentlich billig, niemand wollte es schließlich haben und der Verkäufer war am Ende froh, dass ich es nahm". Das erzähle mir ein Freund aus dem Ostfriesischen, der ein typisches "ich-will-eine-alte-Bauernkate-und-kauf-ich-auch-Abenteuer" hinter sich hatte. Ich kenne noch jemanden, einen bajuwarischen Kollegen, der sich an ein Haus wagte, dass sogar vom Echten Hausschwamm befallen und daher in kurzer Zeit heruntergekommen war und dem Besitzer nur zur Last fiel. Der Preis solcher Häuser liegt kurz über den Abbruchkosten.

Meistens ist es eben der Zustand und das Baualter, warum Altbauten sind in der Regel preiswerter sind, als vergleichbare Neubauten. Der Verkäufer kalkuliert im Stillen schon beim Verkauf mit einem niedrigeren Preis. Das ist dann die "rote Hälfte des Apfels", denn der Käufer muß ja die Kosten für seine zukünftige Instandsetzung noch drauflegen. Daran ist erst wirklich die Preiswürdigkeit "der alten Kate" zu messen.

Wichtig ist es also, mit Bedacht vorzugehen Man muß sich als Baulaie unbedingt Rat holen, natürlich bei einem Fachmann, der sagen kann, was denn da für Kosten auf einen zu kommen werden und im ungünstigsten Fall gar erst noch entstehen könnten. Schließlich ist sonst so eine Feststellung, preiswert oder nicht, bei einem Altbau vor dem Kauf schlichtweg unmöglich. Alles andere wird hinsichtlich einer den Tatsachen angenäherten Kaufpreiskalkulation leider unseriös werden. Berichte von unglaublich billigen Baukosten, die liebe Freunde auftischen, sollte man immer zu den Lottogeschichten zuordnen, oder der Trumpfkartenwerbung einer Bank, mein Haus, mein Auto, mein Boot.

Bei Eigentumswohnungen ist das zwar alles etwas einfacher, hier ist aber zusätzlich Augenmerk auf die Kosten aus Reparaturstau und die dafür angesparten Rücklagen bzw. Umlagen zu legen.

Überraschungen bei der Kostenplanung ausschließen

Es sind in jedem Fall Umbauten notwendig, um zu einer gewünschten Modernisierung zu kommen. Die Arbeitsgemeinschaft der Verbraucherverbände (AgV) in Bonn weist u.a. auch besonders auf die Möglichkeit hin, daß es bei den Kaufobjekten verdeckte Schäden geben kann, die es zu erkennen gilt.

deutliche Feuchteschäden im Keller	Nach dem Freiräumen, Schäden, überall
Überraschungen im Dachgeschoß - Pilzbefall hinter dem Drempel Hausbockbefall an den Deckenbalken	Der Hausbock hat den Deckenbalken zu Staub zerlegt. Hier ist nichts mehr zu retten

So etwas sind z.B. dann oft Feuchteschäden im Erdgeschoß, alte unerkannte Hausbockschäden im Dachgeschoß und an den Geschoßdeckenbalken, oder immer versteckt und eigentlich an jeder Stelle im Haus möglich, Schäden bzw. Befall durch den Echten Hausschwamm, die der Käufer dann womöglich erst während der Baumaßnahmen entdeckt.

Das wunderbare Farbspiel des Fruchtkörpers vom Echten Hausschwamm - aber ein Drama im Gebäude

Dies führt unweigerlich zu nicht eingeplanten unangenehmen Kostensteigerungen. Ganz zu schweigen von einem verzögerten Einzugstermin, kommen die nervenaufreibenden oft stückchenweisen Nachfinanzierungsverhandlungen dazu. Da fehlt dann in der Regel die Reserve. Der Haustraum kann dann sogar zu Ende sein. Die nun von Rechtsanwälten gegebene Hoffnung, auf Schadensersatz gegen den Verkäufer zu Klagen, bringt noch mehr Stress und Verzögerungen und natürlich Kosten mit sich. Wie das ausgehen kann weiß jeder, der ein gewisses Lebensalter erreicht hat und vom Hornberger Schießen schon mal was gehört hat. Die Beweisführung am Anfang muß schon gut sein, um hier am Ende Erfolg zu haben.

Unter Haus+Garten online gibt es einen Dienst der Zeitschrift DAS HAUS, der einen lesenswerten Altbau-Check auf seinen Internetseiten anbietet. Dieser Altbau-Ceck ist von der Kölner Firma Wert-Konzept, dem Bundesverband privater Kapitalanleger e.V. und dem TÜV Bau- und Betriebstechnik gemeinsam erarbeitet und soll Bauherren wie Käufern von Wohnimmobilien helfen, Angebote zu bewerten. Es werden Hinweise gegeben zu den Themen: Lage und Umgebung, Grundstück, Grundriss, Bausubstanz und Ausstattung, Haustechnik. Dazu die Checkliste zum abhaken... Die gleiche Checkliste ist auch in vielen anderen Web-Seiten enthalten, unter anderem auch unter Focus online

Ein weiterer Punkt, der bei der Kostenplanung n a. berücksichtigt werden muß, sind die weiteren genauen Baukosten und deren Möglichkeit überhaupt. Dazu gehören z.B. die Planungskosten und Kosten für behördliche Nachweise und Genehmigungsverfahren. Es muß also schon im Vorfeld angefangen werden zu planen, um alle kostenentscheidenden Faktoren wenigstens abschätzen zu können. Die Frage nach Anlieger- und Erschließungskosten muß geklärt sein, um Überraschungen zu vermeiden. Dazu kommen Kosten der Versicherungen. Also, wer bauen will oder umbauen will, braucht immer schon vorher eine gute Beratung und bei einigen Fragen wird hier der o.a. Fachmann schon wirklich und intensiv gefragt werden.

Schon vor dem Kauf und vor Baubeginn gibt es ein paar Merksätze:

Sie sollten sich darüber klar sein, dass ein Altbau bei einem Verkauf kaum das Geld wieder einbringen wird was Sie einbringen. Es ist kaum eine rentable Anlage. Es ist in erster Linie für Sie, und wenn Sie dann träumen können, wird es auch Ihr Traumhaus werden.

• Der zu erwerbende Altbau sollte schon länger unter Beobachtung sein oder man sollte die Umstände des Verkaufes kennen. Also Informationen einholen. Z.B. bei den Nachbarn, die sind gern gesprächig, aber natürlich immer sehr einseitig in Ihrer Aussage! Der Käufer sucht, das Haus wartet auf Ihn.
  
• Vor einer sich anbahnenden Kaufentscheidung müssen Sie, zum ersten Mal und auch noch vorab, ernsthaft Geld investieren in eine Ortsbesichtigung und Beratung durch einen kompetenten Fachmann, was noch an Kosten auf Sie zukommt.
  
• Erst wenn Sie sich noch einmal über eine weitere reale Kostenreserve verständigt haben, könnten Sie eine Finanzierung von Kauf und Umbau beginnen.
• Lassen Sie sich nicht drängen und planen Sie genügend Zeit ein. Der Zeitrahmen für Altbaukauf und Modernisierung ist nicht so einfach zu kalkulieren und wird i.d.R. durch Unvorhergesehenes schnell ins Wanken kommen. Das heißt, erst mal die alte Wohnung behalten und niemals voreilig kündigen.
  
• Denken Sie an Ihre Partnerschaft oder Ehe, da muß einiges ausgehalten werden. Es gilt also vorher Regeln aufzustellen und natürlich alles gemeinsam durchzumachen.
  
• Wenn Sie Ihrem Traum genau kennen und unendlich Zeit haben, belastbar sind und alle Mitwirkenden handwerklich begabt sind, Sie also vermutlich Handwerker und Architekt sind, dann man los.
  
• Wenn Sie noch viel an Ideen sammeln, kaum richtig Zeit haben und eigentlich zwei linke Hände haben, nutzen Sie Ihre geistigen Fähigkeiten und suchen Sie sich einen guten Baumeister und Architekten mit Ideen und Ausdauer. Am Ende sind beide Varianten oft gleich teuer.
  
  

In der Tat könnten nicht rechtzeitig erkannte versteckte Bauschäden den Ruin des künftigen Bauherrn bedeuten.

Guter Rat beim Kauf von Altbauten soll aber nun nicht teuer sein

Beispiele zeigen, daß ein Risiko von versteckten Mängeln als ganz normal zu bezeichnen ist.

Eine Bestandsimmobilie, die äußerlich in einem guten Zustand ist, kann immer versteckte Mängel enthalten. Einen Mangel wie zum Beispiel Befall durch den Echten Hausschwamm, der nach dem Abdichten eines defekten Wasserkasten der Toilettenspülung scheinbar "zur Ruhe" gekommen war und abschließend neu verputzt wurde, oder mit einer Tapete überklebt wurde, kann kein Laie finden. Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt in so einem (vermeintlich sanierten) Befallsbereich im Bad durch Undichtigkeiten wieder zu mehr Feuchtigkeit, wächst der Schwamm munter weiter und erobert sich über das Mauerwerk neue auch trockene Holzquellen, die er dann rigoros zerstören wird.

Eine nicht geanhnte böse Überraschung, gut hinter den Fliesen versteckt - völlig verrottete Balken

Überraschung unter dem neuen Dach, ein alter Hausbockschaden wurde nur mangelhaft saniert

Die Folgen sind sehr teuer und führen rechtlich zu einem merkantilen Minderwert des Hauses. Daß der Käufer sich den Schaden vom Verkäufer zurückholen oder vom Kaufvertrag zurücktreten kann, ist eine juristische Frage, die hier nicht erörtert wird. (Beim Weiterverkauf muß der Verkäufer jedenfalls auf den vorangegangenen Befall durch den Echten Hausschwamm hinweisen. Auch ein eingeschalteter Wertgutachter, der dies leichtfertig übersähe, wäre natürlich haftpflichtig zu machen, der hätte ja einen Sachverständigen für Holzschutz einschalten können und hier auch müssen.)

Sie sehen, einem eingeschalteten Fachmann ist was abzuverlangen, auch haftet er für seine Leistung. Das ist eben mehr, als nur gute Ratschläge.

In der Zeitschrift Wirtschaftsrecht 1994 S.1954 wird über gerichtliche Entscheidungen zum Nachteil von Sachverständigen berichtet, wobei dann im Fazit darauf hingewiesen werden sollte, dass die Mehrzahl der Regreßprozesse gegen Bewertungssachverständige den Umstand aufzeigten, das diese Sachverständigen oft das begutachtete Objekt nicht in vollem Umfange untersucht hatten oder wesentliche sichtbare Dinge glatt übersehen hatten. Daraus lernen wir, nicht alle Bausachverständige sind automatisch auch gute Baufachleute, aber auch nicht unwichtig, sie sind aber haftbar und Ihre Fehler werden am Ende durch eine Haftpflichtversicherung gedeckt.

Somit ist die Beurteilung von gebrauchten Immobilien durch einen guten und neutralen Fachmann unbedingt ratsam, denn nicht immer sind Berater, wie Handwerker oder Makler ehrlich, wenn sie z.B. finanziell an dem Projekt verdienen. Am richtigen Platz sind hier Baumeister, Architekten und Bauingenieure, die oft zudem Sachverständige in bestimmten Bauschadensbereichen sind, von denen Sie dann auch geballte Sachkunde erwarten dürfen. Die können Sie auch baubegleitend beraten, und sind in der Lage, Bausubstanz mit unterschiedlichen Diagnosemethoden auf Schäden zu untersuchen. Meistens auf Grund ihrer langjährigen Erfahrung, erkennen solche Experten schon bei einer Besichtigung sehr schnell die mögliche Schwachpunkte des Altbaus, ohne alles auseinandernehmen zu müssen.

Ein Bausachverständiger sollte z.B. schon bei einer Begehung z.B. mit einem einfachen Beilsteinnachweises verdachtsmäßig feststellen können, ob Gefahr bestünde, dass ein Dachstuhl mit früher verwendeten hochgiftigen Holzschutzmitteln belastet ist. Dann käme zum Beispiel ein Ausbau hinsichtlich des möglichen Krebsrisikos für die Bewohner ohne vorherige Untersuchung und abgestimmte Sanierung nicht in Frage.

Merksätze zur Wahl eines Fachmanns:

• Ein Fachmann mit Ausbildungsberuf ist immer gut, fragen Sie danach.
  
• Eine Ausbildung als Bauingenieur oder Architekt muß sein (können Sie in der Eintragungsliste bei der Architekten- oder Ingenieurkammer im Internet prüfen).
  
• Eine besondere Sachkunde sollte auch nachgewiesen werden können (Bauwerksdiagnostik, Holzschutz, Bautenschutz, Statik).
  
• Eine gute Haftpflichtversicherung muß er haben, verlangen Sie einen Versicherungsnachweis.
  
• Ein paar Referenzen sollten Sie verlangen und nachprüfen.
  
• Zum vereinbarten Ortstermin, erläutern Sie vorher, was Sie kaufen wollen und erklären Sie Ihm, was Sie von Ihm erwarten. Dazu legen Sie zuvor einen ersten Fragenkatalog an und lassen Sie sich ein Angebot über die zu erwartenden ca.-Kosten für die Beratung machen und vereinbaren Sie den Stundensatz.
  
• Gehen Sie Stück für Stück vor - erst grundsätzliches dann immer spezielleres, vielleicht kommt für Sie die ganze Sache schon nach dem 1. Termin nicht mehr in Frage. Dann was das eben, das und nicht mehr.
  
• Verlangen Sie immer einen schriftlichen Untersuchungsbericht, möglichst auch Teilberichte, nach denen Sie Stück für Stück weiter und jeweils immer wieder neu entscheiden können. Die ca.-Kosten dafür abfragen.
  
  

Hans-Joachim Rüpke, Architekt AKN, Sachverständiger für Holzschutz www.holzfragen.de

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